Wer eine Immobiliengesellschaft ausschließlich anhand der heutigen Gewinn- und Cashflow-Zahlen bewertet, betrachtet nur einen Teil des Bildes. Entscheidend ist nicht allein, was heute verdient wird, sondern welches Ertragspotenzial bereits aufgebaut wurde und wann dieses Potenzial in nachhaltig steigenden Cashflow übergeht.
Natürlich sind ein hohes KGV, die derzeit erhöhten Finanzierungskosten und die Belastung des freien Cashflows durch Zinszahlungen nicht zu ignorieren. Das wäre unseriös. Ebenso unseriös wäre es jedoch, bei einem Immobilienentwickler die aktuelle Ergebnislage isoliert zu betrachten und die Besonderheiten des Geschäftsmodells auszublenden.
In der Entwicklungsphase wird zunächst Kapital gebunden. Gleichzeitig fallen Finanzierungskosten an, während die wirtschaftliche Realisierung der Projekte noch in der Zukunft liegt. Genau deshalb können die aktuellen Kennzahlen auf den ersten Blick teuer oder schwach erscheinen. Der entscheidende Punkt ist jedoch, was sich hinter diesen Kennzahlen befindet: Grundstücke, Baurechte, Baugenehmigungen und Projekte an Standorten, an denen zusätzlicher Wohnraum strukturell benötigt wird.
Ein umfangreicher Grundstücks- und Entwicklungsbestand in Märkten wie Berlin, Köln und Augsburg ist daher nicht einfach mit einer gewöhnlichen Bilanzposition gleichzusetzen. Entscheidend ist das langfristige Entwicklungspotenzial dieser Flächen. Mit zunehmendem Baufortschritt, Verkauf oder Vermietung können aus heute gebundenem Kapital sukzessive reale Cashflows entstehen.
Auch die Zinsbelastung sollte nicht statisch betrachtet werden. Der heutige Hochzinsdruck ist eine Momentaufnahme. Die Entwicklungszyklen von Immobilien sind dagegen langfristig. Wer ausschließlich die Finanzierungskosten von heute extrapoliert, läuft Gefahr, die operative Entwicklung der kommenden Jahre zu unterschätzen.
Der Markt erkennt solche Veränderungen zudem selten im Voraus. Häufig wird erst dann neu bewertet, wenn steigende Projektumsätze, höhere Margen und verbesserte Cashflows bereits sichtbar sind. Genau an diesem Punkt können sich scheinbar hohe Bewertungsmultiplikatoren rückblickend deutlich relativieren.
Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht: „Warum ist die Aktie heute auf diesen Multiples teuer?“
Die entscheidende Frage lautet vielmehr: „Welchen Wert und welchen Cashflow kann der bestehende Grundstücks- und Projektbestand in den kommenden Jahren tatsächlich erzeugen?“
Wer diese Frage mit einem langfristigen Anlagehorizont betrachtet, kommt zwangsläufig zu einer anderen Bewertung als jemand, der ausschließlich auf die nächste Quartalsbilanz schaut.
Kurz gesagt: Heute gebundene Liquidität ist nicht automatisch vernichtetes Kapital. Bei hochwertigen Grundstücken und genehmigten Projekten kann sie die Vorstufe zukünftiger Cashflows sein. Geduld ist deshalb kein Ersatz für eine solide Bilanz – aber bei einem langfristigen Immobilienentwicklungsmodell kann sie ein entscheidender Bewertungsfaktor sein.
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